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ImmoESt ab 2027: Der Verkauf von Altvermögen wird teurer
Wer eine vor 2002 gekaufte Immobilie verkauft, zahlt ab 1. Jänner 2027 effektiv 6 % statt 4,2 % des Verkaufspreises.
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (BGBl. I Nr. 62/2026, ausgegeben am 29. Juli 2026) ändert sich die Besteuerung beim Verkauf von sogenanntem Altvermögen. Betroffen sind vor allem Eigentümer, die ihre Immobilie schon lange besitzen.
Was sich ändert
Geändert wird § 30 Abs. 4 EStG 1988. Bei Altvermögen werden die Anschaffungskosten nicht tatsächlich ermittelt, sondern pauschal angesetzt. Diese Pauschale sinkt:
- Altvermögen: pauschale Anschaffungskosten von 86 % auf 80 % des Verkaufserlöses. Die effektive Steuer steigt damit von 4,2 % auf 6 % des Verkaufspreises.
- Umgewidmete Grundstücke (Umwidmung nach dem 31.12.1987): pauschale Anschaffungskosten von 40 % auf 30 %.
- Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer selbst bleibt bei 30 %.
Ab wann es gilt
Die neuen Prozentsätze sind laut Gesetz erstmals auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden. Wer einen Verkauf ohnehin plant, hat also noch bis Jahresende Zeit für die alte Regelung. Welcher Zeitpunkt beim eigenen Verkauf genau maßgeblich ist, sollten Sie mit Notar oder Steuerberater klären.
Wer ist betroffen?
Als Altvermögen gelten im Wesentlichen Grundstücke und Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden (in bestimmten Fällen vor dem 31. März 1997). Für später gekaufte Immobilien wird der tatsächliche Gewinn besteuert. Daran ändert sich nichts. Auch die Befreiungen, etwa für den Hauptwohnsitz, sind nicht Gegenstand dieser Änderung.
Rechenbeispiel
| Verkauf einer Altvermögens-Wohnung um 500.000 € | bis 31.12.2026 | ab 1.1.2027 |
|---|---|---|
| Steuerpflichtiger Anteil | 14 % | 20 % |
| Bemessungsgrundlage | 70.000 € | 100.000 € |
| ImmoESt (30 %) | 21.000 € | 30.000 € |
Bei diesem Beispiel macht die Änderung also 9.000 € Unterschied.