Ratgeber · Immobilien Wien
Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in Wien 2026
Wer in Wien eine Wohnung kauft, zahlt zusätzlich zum Kaufpreis rund 10 bis 13 % Nebenkosten. Hier steht, woraus sie sich zusammensetzen und wie viel das bei einer typischen Wohnung ausmacht.
Die Nebenkosten im Überblick
| Kostenpunkt | Höhe | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Eintragung ins Grundbuch | 1,1 % des Kaufpreises + Eingabengebühr | Käufer |
| Eintragung des Pfandrechts (bei Kredit) | 1,2 % der Pfandsumme | Käufer |
| Vertragserrichtung & Treuhand | ca. 1–3 % des Kaufpreises + 20 % USt | meist Käufer |
| Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist) | max. 3 % des Kaufpreises + 20 % USt | Käufer und/oder Verkäufer, je nach Vereinbarung |
Als Faustregel rechnen Käufer in Wien mit rund 10 bis 13 % des Kaufpreises zusätzlich, je nachdem, ob ein Kredit und ein Makler beteiligt sind.
Rechenbeispiel: Wohnung um 400.000 €
Annahmen: Kaufpreis 400.000 €, Kredit mit Pfandrecht über 300.000 €, Makler mit 3 % Provision.
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 14.000 € |
| Grundbucheintragung (1,1 % + 85 €) | 4.485 € |
| Pfandrechtseintragung (1,2 % von 300.000 €) | 3.600 € |
| Vertragserrichtung (1–3 % + USt) | 4.800 € – 14.400 € |
| Maklerprovision (3 % + USt) | 14.400 € |
| Summe Nebenkosten | 41.285 € – 50.885 € |
Das sind rund 10 bis 13 % des Kaufpreises. Dazu kommen gegebenenfalls Bankspesen und Kosten für Beglaubigungen.
Gebührenbefreiung fürs Grundbuch ist ausgelaufen
Von April 2024 bis Ende Juni 2026 waren Grundbuch- und Pfandrechtseintragung für selbst genutztes Wohneigentum bis 500.000 € unter bestimmten Bedingungen gebührenfrei. Diese Befreiung ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Wer sie genutzt hat, muss die Voraussetzungen (Hauptwohnsitz) weiterhin einhalten, sonst wird die Gebühr nachträglich fällig.
Tipps aus der Praxis
- Nebenkosten von Anfang an in die Finanzierung einplanen. Banken erwarten sie meist aus Eigenmitteln.
- Das Honorar für Vertrag und Treuhand vorab schriftlich anbieten lassen. Pauschalen sind üblich und vergleichbar.
- Bei einem Makler die Provision vor der Besichtigung klären, sie ist gesetzlich gedeckelt, aber verhandelbar.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten für eine Wohnung in Wien?
Rund 10 bis 13 % des Kaufpreises. Bei einer Wohnung um 400.000 € mit Kredit und Makler sind das etwa 41.285 € bis 50.885 €.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
3,5 % des Kaufpreises. Sie gilt in ganz Österreich, also auch in Wien.
Was kostet die Eintragung ins Grundbuch?
1,1 % des Kaufpreises plus eine Eingabengebühr. Für ein Pfandrecht kommen 1,2 % der Pfandsumme dazu.
Gibt es 2026 noch die Gebührenbefreiung fürs Grundbuch?
Nein. Die befristete Befreiung für Wohneigentum bis 500.000 € ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.